量增价稳将成为2015年楼市新特征开发商需抓紧出货

2015年开年以来，房地产行业暖风频吹。日前，让市场期待已久的重磅利好政策再次来临，二套房最低首付比例降至四成，同时2年以上住房交易免征营业税。频频吹送的政策暖风似乎并没有停止的意思，那么，在持续不断的利好刺激之下，楼市行情会发生怎样的变化？开发商会借机涨价吗？政策是否会引发一波换房大潮？

行情

政策利好楼市，小阳春蓄势待发

继3月27日国土部、住建部发文优化今年住房及用地供应结构，3月30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房首付比例。

短短4天之内，多部门连发多项重磅房地产政策，让市场一时对房地产后市回暖充满期待。值得注意的是，后期维护房地产稳定的相关政策仍有可能继续落地，而各地政府相关的落实政策也将陆续出台。

“此次政策放松实质性的效果仍有待观察，但在信心层面上的影响无疑是巨大的。”河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授、城市发展研究中心主任刘社认为，楼市新政持续出台，对于郑州来说，目前已经供销两旺，新政实施后，楼市可能会迎来一波行情。

值得关注的是，财政部几乎在同时发布了关于营业税政策调整的通知。第三方机构CRIC认为，通知将免征营业税的年限由5年降至2年，惠及2010~2012年成交的约2700万套普通住房。这一方面有助于二手房交易税费大幅降低，进一步降低购房人现金支出，特别是可以让更多的首置群体选择“眼见为实”的二手房，释放首置需求；另一方面，对一手房市场，由于“以小换大”、“学区房”、“社区更好”等置换型改善购房交易成本大幅降低，促进改善型需求加快入市，直接利好一手房市场。

而据不完全统计，为了抓住4月“小阳春”行情，郑州房企也加快了推盘节奏。4月将开盘项目中，纯新盘占开盘总量的30%，共6盘，分别是龙湖名郡、龙湖玖號院、保利海上五月花、龙汇国际、天宏咖汇、郑西联盟新城等，比3月推盘量明显增加。

提醒

房价不会“昨日重现”，涨价更多是噱头

除了关注楼市走势，很多购房者对于新政的第一反应是：“房价还会涨吗？”

新政推出后，郑州确实有开发商第一时间发布了旗下项目涨价的通知，声称：“根据集团总部经营管理会议要求，从4月6日起，全线产品统一上涨2%。”但据记者了解，更多的开发商则显得比较“业界良心”，比如郑州万科、河南建业、恒大等都明确表态不涨价。

“现在这种情况下，涨价更多的是营销噱头，抓紧好时机赶紧卖房才是当务之急。”一位不愿具名的业内人士坦言，虽然有政策利好，但市场大环境并不景气，提升销量回笼资金才是明智之举。

事实上，随着救市政策的不断出台以及货币宽松政策脚步加快，很多人担忧房价会再次复制2009年的报复性反弹。上述业内人士表示，对比2009年楼市政策出台的节点，此次新政出台的市场背景有明显不同：“首先在供求关系上当前楼市供求比为1.3∶1，而2009年供求比才1.1∶1，供大于求的情况明显严重。其次，当前市场还是靠刚需或者改善型需求支撑，而2009年由于没有限购政策，政策转向可以更充分地吸纳投资客入市。现在市场上投资客相对减少，因为政策转向不足以让投资客相信存量可以一夜消除。”

随着供求格局的变化，房价暴涨的基础已经动摇，再加上如今股市走牛后对资金的分流效应，“买房”已非投资的第一选择，房价想再度飙涨十分困难。

房企

去库存是第一要务，“以价换量”仍是主旋律

正如一位业内人士所言，政府救市传递了利好信号的同时，也相当于承认目前房地产行业不景气的事实。专家预计，在多项利好政策支持下，楼市今年有望温和回升，但整个市场压力不减，去库存仍是主旋律。

比如，星联置地副总经理李涛在接受采访时就表态，会借机把存量房尽快消化，把改善型需求的户型推向市场，“不但不涨价，还会做一些促销。”

碧桂园集团河南区域营销总经理齐华伟在微信朋友圈转发了经济学家赵晓的分析：“第一，大城市、热点城市、未来人口流入城市，当下就是买房的时间窗口，购房者应该抓住政策的红利；第二，住房供应过剩的城市，开发商和地方政府要放弃房价再次暴涨的幻想，利用政策的掩护，千方百计消化库存乃是上上策，幻想政策会让房地产过几年好日子太傻太天真；第三，各界都应该清醒地意识到，中国房地产已经进入新周期，必须用新的思维思考和判断房地产的未来。就房地产的基本面而言，目前是冬天，政策只是冬天里的一把火，仅供取暖过冬，绝非春天的故事。”

有分析报告指出，2013年销售面积达到13亿平方米，已经触及中国房地产销量的天花板。尽管2014年限购松动，但托底力量不足，房地产市场供需关系迎来结构性拐点。而数据显示，截至2014年底全国商品房待售面积已经达到6.2亿平方米，2014年全年商品房销售面积为12.1亿平方米。因此，即使政策利好，房地产销售得以回升，开发商优先选项依然是抓紧去库存，而不是加快投资。

一个明显的信号是，郑州楼市采取低首付方式的楼盘已经超过50个，而这样的营销方式往往是淡市中开发商为刺激购房需求的惯用手段，这种“非常规”的营销手段大行其道，也从侧面反映楼市信心不足，开发商希望借此增加销量。

关注

改善型需求持续旺盛，遇合适机会请出手

“新政大大降低了首付比例和压力，成为改善型需求积极释放、快速入市的手段。”不少开发商都认为新政将刺激购房者积极入市。

而CRIC的研究报告认为，从中央表态来看，2015年初两会将改善型需求明确为刚性需求，在行业大方向上为改善型需求释放铺平了道路；在政策和资金面的支持力度上，自“930”新政宣告“限贷”松绑以来，降息降准、公积金额度增加、税费补贴调整促进了改善型需求；并且联系实际来看，随着城镇化的进一步推进，在大部分二、三线城市，目前已经有越来越多的刚性需求得到满足，市场中改善型需求占比正在逐年上升。基于此，2015年改善型需求占比走高的趋势不会改变。

事实上，从去年年初开始，郑州楼市一直以两房、小三房为主打，而随着改善型需求者的入市，部分楼盘的改善类产品迎来一轮去化潮。

而从最近售楼处现场反映的情况来看，改善型置业有了明显的增加，而另外一方面，实际成交上，改善型需求的产品如120㎡大三房、140㎡小四房比之前更好卖。这反映出新政出台，释放了改善型需求。

第三方机构分析，对于刚需和改善型需求者来说，支付能力是制约其购房的原因之一，信贷政策的调整也一直是政府对楼市调控的重要手段。降低首付比例，提高购房资金杠杆，有助于撬动更多住房消费。郑州作为典型的刚需城市，改善型需求非常强劲，随着新政实施，房价上行的空间依然存在，建议有合适的机会时不能错过。

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