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东京置业需要三思

发布时间:2021-01-21 16:25:11 阅读: 来源:网桥厂家

东京置业 需要三思

当前金融市场第一热话,非日本QE莫属。香港信报习广思先生日前一篇文章,为有钱在手“皮痒”而又有兴趣进军东瀛楼市的香港人,提供了不少有用的信息。  老毕没有多到足以令人“皮痒”的“闲钱”,但皮不痒心却痒,这两天查阅了一些数据,盼能替习兄补上一笔。

日本人爱租楼住  曾几何时,日本人海外买楼犹如买菜,香港的银团贷款几乎单单都有日资大行身影,日本百货公司不知陪伴着多少代港人成长。泡沫经济爆破后,日资自顾不暇无力外闯,金融机构“班资回朝”之余,日资百货更是前后脚撤离香港。日本刺激经济措施若能掀起外资东瀛置业潮,那便真的风水轮流转。  九七楼市风暴前,在下曾把今已卖掉的单位放租,搬回老宅跟家人同住。当年的租客,正是日资大和银行的海外员工。  时值1997年初,香港楼市狂态毕露,东瀛泡沫虽然爆了好几年,但日资银行在区内仍然活跃,机缘巧合,让老毕遇上了这个好租客,租金优于市价之余,准时交租更叫人安心。  不过,日本人要求也多,除了家私电器一应俱全外,一些港人大都认为用不着的设备,比如干衣机、电暖炉,那位日本客却坚持一件不能少,否则交易作罢。老毕还真的有求必应,特地为他添置了一大堆后来成为“杂物”的东西。  十七年前,老毕赚的是旅居海外日本人的租金,客是日本人,但市场却是香港。今天大家都在谈论的,乃远赴东瀛置业,把单位出租以赚取投资回报,面对的乃本土日人,市场是地地道道的日本,一切得以当地条件为准。  习兄在其大作中提到,日本人爱租楼住,东京区住宅出租率逾90%,市区一些开放式微型住宅,售价不过百多二百万港元,偏远一点的更低至百万港元以下。楼价低而租金硬朗,意味当地物业投资回报普遍在5%以上。  为深入了解东京物业租赁市场,老毕登上专为海外人士提供住宅买卖及信息服务的赤坂不动产(Akasaka Real Estate)网站求证,发现东京不同地区租金回报高低不一,同一地区楼龄有别的物业,租金回报亦有重大差异。此乃放诸四海而皆准的现象,并非东京独有。然而,决心“隔山买牛”的投资者,行动前必须掌握这些基本数据,赤坂天天更新的租金信息,正好大派用场。  小单位回报更优  根据相关资料,港人熟悉的涉谷、新宿一带,十年楼租金回报在4.5%-5.5%之间。然而,离市中心较远、位处东京北端的足立和板桥区,十年楼的最新租金回报,分别超过7%和接近6%。二三十年楼龄的物业,回报更高达8%、9%。  这些物业,不少皆为蚊型单位,好些面积不足200平方(编者注:1英尺约等于0.093平方米,200平方为18.6平方米),只适合单身一族独居。此等小单位物业,多在上世纪八十年代末日本泡沫经济后期兴建,当年约售2000万-3000万日元,如今500万日元或许已有交易,按目前汇价,30余万港元已可买到。以每单位月租5万日元计算,一年租金回报高达12%,较赤坂提供的参考回报,似又高了一些。有闲钱在手的港人,大可连“扫”多个单位分租,概念形同香港的“劏房”(房中房).  隔山买牛想清楚  此等物业楼龄接近三十年,楼宇折旧八八九九,单位本身已没有什么升值潜力可言,物业价值全在地价。由于买主享有土地业权,一旦发展商出高价收购,业主可望大赚一笔。不过,投资者尤其海外买家,着眼的是租金回报,很少人为了等发展商收购而买入当地物业,是以rental yield(租金收益)还是第一考虑。  购入东京偏远地区高龄物业放租,是否较在香港出租“劏房”更有吸引力,大家不妨找来大角咀唐楼“劏房”投资回报一看,以作比较。考虑到人地不熟语言不通,以及增值税和其它潜在成本,远赴东瀛置业所能提供的投资回报,是否足以抵销“隔山买牛”涉及的诸般负面因素,投资者必须想清想楚。  日元贬值是另一重要考虑,昔日元强,日本资产不升值亦能赚汇。如今日元汇率低处未算低,房子不比股票ETFs,货币对冲较难,种种因素加在一起,东京置业需要三思。

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